2024年07月29日
泰地現代城物業糾紛折射物權之爭
□記者 徐啟峰
本報訊 近日，周口泰地現代城三期因物業服務問題引發了一場激烈糾紛，小區物權之爭成為關注焦點。由于對物業公司服務不滿，泰地現代城三期業主委員會強烈要求開發商的前期物業公司撤離，或者依法參與公開招標（詳見本報 7 月 26 日《我市一小區業主狀告物業公司和開發商》）。在周口中心城區，這種開發商前期物業公司接手后期服務的情況屢見不鮮，其服務資格常常受到質疑，而小區物業服務權的歸屬更是莫衷一是。
泰地現代城三期業主委員會代表依據《河南省物業管理條例》第五十六條第二款指出：“業主大會決定選聘新物業服務企業或者自行管理的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業，履行交接義務。” 他們認為，由于開發商的前期物業公司與業主無合同關系，房產售出后產權歸業主，且業主大會已召開，前期物業公司與開發商簽訂的服務協議自然無效；加之該物業公司服務質量差，導致民怨沸騰，業主委員會要求其撤離完全合情、合理、合法。
記者就此咨詢了河南國基律師事務所的一位律師。該律師表示，從法理角度看，開發商售房后小區產權歸業主，物業服務的決定權在業主，確切地說是業主大會，而非開發商，泰地現代城三期業主委員會的訴求合法合規。河南叢碧律師事務所的一位律師也認為，依據《中華人民共和國民法典》第九百四十條規定，在建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，若業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效，前期物業服務合同則終止。在此次事件中，泰地現代城業主委員會完全有權利通過公開招標的方式選聘新的物業公司，從而廢止開發商的前期物業服務協議。周口市住建局物業科負責人同樣認同上述觀點。
記者與泰地現代城三期物業公司負責人進行了溝通。該負責人稱，如果業主委員會不滿意服務，要求他們撤離，他們會服從，但他們對業主委員會的合法性心存疑慮。同時，他依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定提出，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當有小區專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，若未達到比例，業主委員會不能隨意更換物業公司。
那么，泰地現代城三期業主委員會是否合法呢？業主委員會負責人回應稱，他們于 2021 年 7 月召開業主大會并選舉產生了業主委員會，當時商水縣新城街道辦事處、商水縣住建局均派員指導，投票人數和程序完全合法，業主委員會是依法依規選舉產生的合法組織，并已正式備案刻制印章。2021 年首屆業主大會已表決通過授權業主委員會選聘物業公司或自營管理小區，業主委員會定會嚴格依照授權并遵循相關法律法規，全力以赴保障廣大業主的合法權益。倘若物業公司對業主委員會的操作程序和表決結果存在異議，完全可以通過合法途徑提起訴訟，但不能以此作為拒絕撤離或強行服務的借口。
泰地現代城業主委員會主任強調：“盡管前期物業公司服務不佳，但只要能改進服務，我們依然歡迎其參與公開招標。無論最終哪家公司獲得服務資格，都必須接受業主大會的監督、審計，務必做到賬目清晰、服務透明。”
這場物業糾紛反映出小區物權歸屬在實際操作中的復雜性和重要性，也凸顯了各方在法律框架內維護自身權益和尋求公平解決方案的努力。未來，希望各方能夠通過合法、理性的方式妥善解決糾紛，為小區居民營造和諧、舒適的居住環境。②22
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