2024年07月29日
泰地現(xiàn)代城物業(yè)糾紛折射物權(quán)之爭
□記者 徐啟峰
本報訊 近日，周口泰地現(xiàn)代城三期因物業(yè)服務(wù)問題引發(fā)了一場激烈糾紛，小區(qū)物權(quán)之爭成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于對物業(yè)公司服務(wù)不滿，泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會強(qiáng)烈要求開發(fā)商的前期物業(yè)公司撤離，或者依法參與公開招標(biāo)（詳見本報 7 月 26 日《我市一小區(qū)業(yè)主狀告物業(yè)公司和開發(fā)商》）。在周口中心城區(qū)，這種開發(fā)商前期物業(yè)公司接手后期服務(wù)的情況屢見不鮮，其服務(wù)資格常常受到質(zhì)疑，而小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)的歸屬更是莫衷一是。
泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會代表依據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條第二款指出：“業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，履行交接義務(wù)。” 他們認(rèn)為，由于開發(fā)商的前期物業(yè)公司與業(yè)主無合同關(guān)系，房產(chǎn)售出后產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，且業(yè)主大會已召開，前期物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的服務(wù)協(xié)議自然無效；加之該物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，導(dǎo)致民怨沸騰，業(yè)主委員會要求其撤離完全合情、合理、合法。
記者就此咨詢了河南國基律師事務(wù)所的一位律師。該律師表示，從法理角度看，開發(fā)商售房后小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，物業(yè)服務(wù)的決定權(quán)在業(yè)主，確切地說是業(yè)主大會，而非開發(fā)商，泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會的訴求合法合規(guī)。河南叢碧律師事務(wù)所的一位律師也認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十條規(guī)定，在建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，若業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同則終止。在此次事件中，泰地現(xiàn)代城業(yè)主委員會完全有權(quán)利通過公開招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)公司，從而廢止開發(fā)商的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。周口市住建局物業(yè)科負(fù)責(zé)人同樣認(rèn)同上述觀點(diǎn)。
記者與泰地現(xiàn)代城三期物業(yè)公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行了溝通。該負(fù)責(zé)人稱，如果業(yè)主委員會不滿意服務(wù)，要求他們撤離，他們會服從，但他們對業(yè)主委員會的合法性心存疑慮。同時，他依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定提出，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)有小區(qū)專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，若未達(dá)到比例，業(yè)主委員會不能隨意更換物業(yè)公司。
那么，泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會是否合法呢？業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，他們于 2021 年 7 月召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，當(dāng)時商水縣新城街道辦事處、商水縣住建局均派員指導(dǎo)，投票人數(shù)和程序完全合法，業(yè)主委員會是依法依規(guī)選舉產(chǎn)生的合法組織，并已正式備案刻制印章。2021 年首屆業(yè)主大會已表決通過授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司或自營管理小區(qū)，業(yè)主委員會定會嚴(yán)格依照授權(quán)并遵循相關(guān)法律法規(guī)，全力以赴保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。倘若物業(yè)公司對業(yè)主委員會的操作程序和表決結(jié)果存在異議，完全可以通過合法途徑提起訴訟，但不能以此作為拒絕撤離或強(qiáng)行服務(wù)的借口。
泰地現(xiàn)代城業(yè)主委員會主任強(qiáng)調(diào)：“盡管前期物業(yè)公司服務(wù)不佳，但只要能改進(jìn)服務(wù)，我們依然歡迎其參與公開招標(biāo)。無論最終哪家公司獲得服務(wù)資格，都必須接受業(yè)主大會的監(jiān)督、審計(jì)，務(wù)必做到賬目清晰、服務(wù)透明。”
這場物業(yè)糾紛反映出小區(qū)物權(quán)歸屬在實(shí)際操作中的復(fù)雜性和重要性，也凸顯了各方在法律框架內(nèi)維護(hù)自身權(quán)益和尋求公平解決方案的努力。未來，希望各方能夠通過合法、理性的方式妥善解決糾紛，為小區(qū)居民營造和諧、舒適的居住環(huán)境。②22
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