2022年08月22日
盤和林
“圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議，主要是因為購房時存在很多‘消費暗區(qū)’。一些房企利用公攤面積制度大做文章，獲取不合理利益。”
“短期內(nèi)，可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說，‘明碼標(biāo)價’才是解決問題的根本方式。”
近日，《法治日報》報道了一則新聞：青島某業(yè)主購買了一套110.25平方米的住宅，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。一石激起千層浪，公攤面積迅速成為社會熱議話題。
公攤面積制度起源于中國香港。上世紀(jì)50年代以前，香港房屋都是整棟出售。但買得起整棟樓房的人畢竟是少數(shù)，這樣會限制房產(chǎn)銷售，所以香港房地產(chǎn)商嘗試分層拆開賣房，提出“公共契約”的售樓模式，將電梯間、大堂等面積按照一定比例分?jǐn)偨o購買單層住房的業(yè)主，這就是公攤面積的由來。改革開放后，內(nèi)地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。
國外有沒有公攤面積？有也沒有。因為國外很多房產(chǎn)是按照套內(nèi)面積計價或者整套成交，所以沒有公攤面積的概念。但實際上，國外一些房產(chǎn)公共設(shè)施的價格會折算到套內(nèi)面積當(dāng)中。而在某些情形下，公攤面積在國外也是存在的，比如征收房產(chǎn)稅的時候，公攤面積產(chǎn)生的房產(chǎn)稅費用仍然會按照房屋面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上。
個人認(rèn)為，圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議，主要是因為購房時存在很多“消費暗區(qū)”。一些房企利用公攤面積制度大做文章，獲取不合理利益，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
其一，房企利用信息不對稱對房屋面積進(jìn)行“注水”。一般來說，套內(nèi)面積用戶可以自行測量，而公攤面積幾乎沒有業(yè)主能夠計算清楚。于是，部分開發(fā)商會利用這一信息不對稱，通過虛增公攤面積的方式給房屋“注水”，侵害業(yè)主利益。
其二，物業(yè)利用公共區(qū)域牟利，侵占業(yè)主利益。比如，一些物業(yè)會在公共區(qū)域樹立廣告牌，開展經(jīng)營性活動。既然公攤面積由業(yè)主買斷，那么利用公共區(qū)域獲得的收益本該屬于全體業(yè)主，然而現(xiàn)實中業(yè)主很難享受到這些收益。
其三，業(yè)主維權(quán)難度大。一方面，業(yè)主很難測量公攤面積；另一方面，業(yè)主在對公共區(qū)域占用等問題進(jìn)行維權(quán)時很難形成一致，有些小區(qū)甚至沒有業(yè)主委員會來履職管事。
公攤面積有如此多的“消費暗區(qū)”，那么能不能取消呢？筆者認(rèn)為，“一刀切”的做法是不可取的。現(xiàn)實中，一旦取消公攤面積，很多公共產(chǎn)品的計價標(biāo)準(zhǔn)就會大幅度調(diào)整，比如物業(yè)費和取暖費的計算方式就要重構(gòu)，客觀上會導(dǎo)致價格上漲。
而更加嚴(yán)重的問題在于，取消公攤面積可能導(dǎo)致開發(fā)商減少公共設(shè)施的投放，著力于增加套內(nèi)面積。屆時，新的問題可能出現(xiàn)：購房者買了套內(nèi)面積很大的房子，卻沒有電梯，樓梯很窄，房屋配套設(shè)施“堪憂”。
那么，如何解決當(dāng)前公攤面積導(dǎo)致的各類問題？
需要兩步走：第一步是信息透明，讓房企沒有“注水”的空間。公攤面積應(yīng)該更加透明，通過房屋結(jié)構(gòu)圖來精準(zhǔn)計算和核定。對此，政府可以設(shè)立官方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行客觀核定，而不是開發(fā)商“說多少是多少”。同時，利用公共區(qū)域獲得的收益應(yīng)該由業(yè)主共同擁有，而不能落入物業(yè)的私人“錢袋子”中。
第二步是打通維權(quán)渠道，讓業(yè)主維權(quán)不再是難事。面對開發(fā)商“注水”、多標(biāo)公攤面積，實際交付面積與合同面積不符等問題，業(yè)主應(yīng)該有暢通的維權(quán)渠道。比如，可以采用一人代表集體訴訟的方式：一位業(yè)主勝訴，所有業(yè)主可以通過其勝訴獲得同等補(bǔ)償。
短期內(nèi)，以上兩步可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說，“明碼標(biāo)價”才是解決問題的根本方式。比如，在房屋產(chǎn)權(quán)證和合同上注明套內(nèi)面積和公攤面積，才能讓購房者的維權(quán)更有力。
（原載《中國青年報》）
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