三四線城市樓市仍面臨去庫存難題

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?? ?熱點城市樓市整體降溫

????三四線城市樓市仍面臨去庫存難題

　　樓市調控在意料之中完成了“跨年”，上海、重慶近日紛紛出臺新的管理辦法為蠢蠢欲動的樓市“療毒去火”，被視為新一輪政策收緊的前兆。業內人士表示，今年的房地產調控或將更加強調“地方主體責任”，“去庫存”仍然將是絕大多數三四線城市樓市政策的主要方向。房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或將逐步顯現。

　　杭州一家房產中介的分店經理左立娜對剛剛過去的2016年印象深刻，最忙的時候連飯都顧不上吃，帶著客戶到處看房。

　　一線城市樓市調控加碼后，以杭州、濟南、無錫為代表的二三線城市逐漸成為購房者心中的“價格洼地”。杭州房地產市場中涌入大量投資客，“批發”購房，導致房價集體跳漲，個別房企為利益驅使甚至捂盤惜售。

　　根據透明售房研究院的統計，2016年外地購房群體在杭州市場的活躍度顯著增加。2016年外來購房者共在杭州市區購買商品房68839套，為2015年全年的2.66倍。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，2016年多個城市土地出讓收入創下歷史最高紀錄，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳這9個城市“賣地”收入超過千億元。

　　2016年9月開始部分城市開始收緊政策。特別是國慶前后，熱點城市集中出臺了一系列限購、限貸措施，多個城市隨后進行了調控升級，中國樓市再次開啟“調控時間”。

　　據透明售房研究院的統計，從2016年9月至12月底，全國共有近30個城市開啟了房地產市場調控，本輪行情中漲勢驚人的樓市“四小龍”廈門、南京、合肥、蘇州均在此列，有的城市甚至進行了多輪調控。

　　2016年12月召開的中央經濟工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

　　高強度、大范圍的調控措施有效遏制了房價上漲勢頭。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，在因地制宜、因城施策的調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。

　　得益于此輪牛市行情，不少一二線重點城市順利去化。但記者近日在東南沿海走訪發現，大部分三四線城市樓市依然面臨“去庫存”的難題。

　　“鎮里的年輕人都去縣里買房子，外來務工人員又沒有充足的資金，這樣的住宅樓誰來買？”浙江寧波一個小城鎮的鎮長說，前幾年房地產熱時杭州某知名房地產開發商在鎮里開發建設了一高檔樓盤，至今仍然賣不動，“去庫存問題是不少鄉鎮共同的煩惱”。

　　透明售房研究院院長方張接表示，2017年的房地產調控或將更加強調“地方主體責任”，各地的調控手段、調控力度都將視當地房地產走勢而定，不同城市和區域之間的政策會進一步加大，“去庫存”仍然將是絕大多數三四線城市樓市政策的主要方向。

　　方張接表示，2017年宏觀經濟下行壓力仍然存在，房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或將逐步顯現。根據此前中央經濟工作會議所提出的定位，預計政府將持續推進房地產“去投資投機化”，跟進抑制投資投機性購房的配套性措施。

　　透明售房研究院發布的分析報告顯示，2016年，全國房地產銷售金額僅用11個月就超過10萬億元，全年共有3家房企銷售金額超過3000億元，十強房企銷售總額超2萬億元。“在部分重點城市嚴格調控的情況下，2017年市場整體規模不可避免地將出現萎縮。”方張接說。

　　“2016年熱點城市所呈現的房價大漲，說明建立長效機制十分必要。”浙江大學管理學院教授、房地產研究中心主任賈生華表示，抑制炒房要從稅收、金融等方面完善基本制度，而不是依靠政府識別誰是住房消費，誰在投資投機。如果基本制度和機制健全了，商品房買賣的權利應該交給家庭。如果保持房價平穩，自然沒有炒房者的生存空間。從這個意義上看，限購、限貸、限價等目前普遍有效的政策措施都非長久之計。(記者 馬劍)