????揭秘捂盤惜售六大手段
????如何做到捂盤惜售？目前，有業(yè)內(nèi)人士揭秘捂盤惜售的六大手段。
????晚領(lǐng)證分批拿
????開發(fā)商盡可能拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批地拿證，這是開發(fā)商想拉長銷售周期最直接的方法。
????一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。
????大幅提高 開盤售價
????開發(fā)商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導(dǎo)致市場內(nèi)無人應(yīng)價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。 這種手段常用在長期捂盤上。
????后續(xù)房源 轉(zhuǎn)售為租
????開發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價出售，有的甚至帶租約出售，瞄準(zhǔn)長線投資。
????謊稱進(jìn)入尾盤期
????有些樓盤，對外宣傳已經(jīng)全部賣出，但如果上網(wǎng)查詢，則會發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發(fā)商廣泛利用。
????“慢建”拖延工期
????在政府打擊捂盤日趨嚴(yán)格的情況下，很多項(xiàng)目會采用遠(yuǎn)低于正常施工速度的方式捂盤。
????多積客源少推房源
????開發(fā)商通過積累大量客戶，但在開盤當(dāng)日卻只推出少量房源，從而制造熱銷假象，人為造成房源緊缺，引發(fā)購房者的恐慌性需求。
“捂盤惜售”，住宅小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題，將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目交付買受人使用……如何解決？
????29日，長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長劉海山，受長春市政府委托，就制定《長春市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)作出說明。
????同時，提請長春市十三屆人大常委會第二十次會議審議。
????條例解讀捂盤惜售 擬最高罰款10萬元
????問題：房價上漲的總體趨勢下，部分開發(fā)企業(yè)捂盤惜售。
????解讀：《條例(草案)》第三十九條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房預(yù)售許可證之日十日內(nèi)將批準(zhǔn)預(yù)售的房屋全部同時公開銷售，不得分期分批或者變相分期分批銷售。如違反，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的，給予警告，并處5萬元以上10萬元以下罰款。
????未經(jīng)竣工驗(yàn)收 不得交付使用
????問題：在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，部分開發(fā)企業(yè)將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的開發(fā)項(xiàng)目交付買受人使用，從而造成矛盾和糾紛。
????解讀：《條例(草案)》第二十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收并辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。
????《條例(草案)》第二十九條還規(guī)定《新建房屋準(zhǔn)許使用證》制度。明確新建住宅小區(qū)單項(xiàng)工程項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)介L春房地產(chǎn)主管部門辦理《新建房屋準(zhǔn)許使用證》，方可為買受人辦理入住手續(xù)。
????明晰配套設(shè)施所有權(quán)歸屬
????問題：近年來，住宅小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題，是眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。
????解讀：《條例(草案)》第十九條、二十一條、三十七條、四十條作出了相應(yīng)規(guī)定。在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》中提出基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸屬的要求；開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門對基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸屬的要求予以確認(rèn)；開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同前書面明示業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，明確建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部門，并將明示內(nèi)容寫入商品房買賣合同。
要想擋住捂盤惜售 10萬罰款能量夠不？
????有人認(rèn)為切準(zhǔn)“命門”，有人認(rèn)為是“隔靴搔癢”
????10萬元罰款，能不能為房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售行為上一道“緊箍咒”？
????切準(zhǔn)房價不合理上漲“命門”
????今年3月23日，在我省的房地產(chǎn)工作會議上，就提出堅(jiān)決打擊捂盤惜售。
????此前，3月18日，省住建廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
????通知中提出，商品房項(xiàng)目預(yù)售許可規(guī)模不得分層、分單元辦理。
????已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在取得預(yù)售許可之日起，10日內(nèi)一次性公開對外銷售全部房源，不得分批、分次銷售。
????對捂盤惜售、囤積房源、炒賣房號、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為依法查處。
????相對于這則通知，長春市更是進(jìn)一步，將捂盤惜售寫進(jìn)法規(guī)，并給出最高10萬元罰款。
????“政府這一系列打擊捂盤惜售的措施，可以說，直接切準(zhǔn)房價不合理上漲‘命門’，有利于進(jìn)一步規(guī)范整個房地產(chǎn)市場秩序。”對此，有業(yè)內(nèi)人士表示。
????地產(chǎn)商靜待政策出臺
????那長春房地產(chǎn)開發(fā)商對此反應(yīng)如何？
????“不太好評價。”“等條例實(shí)際出臺后再說吧。”昨天，記者試圖采訪長春多位房地產(chǎn)開發(fā)商，均被“婉拒”。
????“啥叫捂盤惜售……不好說，還是等政策出臺，看實(shí)際效果吧。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商語氣緩和。
????“開發(fā)商是企業(yè)，肯定要利潤最大化，要查捂盤也有實(shí)際操作上的難度。”從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的王先生分析說，此政操作層面難度高，易成“上有政策，下有對策”。
????“只是‘隔靴搔癢’”
????“‘捂盤惜售’其實(shí)就是讓購房人形成房源緊張、供不應(yīng)求的恐慌心理，開發(fā)商獲取利潤最大化。”長春市著名地產(chǎn)策劃人顧永超接受本報(bào)記者采訪時說。
????他認(rèn)為，最高10萬元的罰款低了，“現(xiàn)在，長春一套房子動輒四五十萬，罰10萬元，對開放商來說，只是‘隔靴搔癢’。”
????公布信息防止房地產(chǎn)市場恐慌
????顧永超建議，政府應(yīng)加強(qiáng)信息公開程度。
????他表示，對于開發(fā)商的開發(fā)周期，對于未來幾個月的土地供應(yīng)量，政府有關(guān)部門就應(yīng)該對此發(fā)布一些權(quán)威信息。信息透明了，相對來說，老百姓心里就能有點(diǎn)數(shù)，進(jìn)而就不會產(chǎn)生恐慌，“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些情況，都是由于恐慌造成的。”
????比如，長春某個區(qū)域在未來三個月之內(nèi)有多少房源可以提供。當(dāng)時，土地價格是多少；現(xiàn)在，銷售價格是多少。
????此外，對一些有實(shí)力的開發(fā)商，對他們今年入市的房源提前了解供應(yīng)情況，然后讓老百姓了解這些供應(yīng)情況，盡可能地做到信息對稱。
????重點(diǎn)應(yīng)放在擴(kuò)大有效供應(yīng)上
????顧永超認(rèn)為，政府在供應(yīng)土地時，應(yīng)該對整個市場供用量做積極的引導(dǎo)和支持，“高房價的主要原因，還是由供不應(yīng)求的局面造成的。”因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)控，重點(diǎn)必須放在擴(kuò)大有效供應(yīng)上。
????用稅收辦法控制捂盤惜售
????深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平認(rèn)為，要解決捂盤惜售問題，最好的辦法就是用財(cái)政政策，用稅收杠桿來調(diào)節(jié)。
????比如說，開盤以后，可以規(guī)定開發(fā)商在一定時間內(nèi)賣完，如果賣不完，就必須征收物業(yè)稅，且物業(yè)稅調(diào)整幅度應(yīng)在0.6%到6%之間。
????“如果捂盤現(xiàn)象較嚴(yán)重，直接把物業(yè)稅提到6%。”國世平表示，這種情況下，基本上就沒人敢捂盤。即使要捂盤，成本也是很高的。（編輯：王蒙）
